Prodaja nepremičnine

Nakup oz. prodaja nepremičnine je ena izmed zares velikih prelomnic v življenju vsakega posameznika. Prav zato je nujno vedeti, kakšen je postopek prodaje nepremičnin, pa tudi, kako se je prodaje dejansko najpametneje lotiti. Vsa pravila, ki določajo, kako se lotiti prodaje nepremičnin, so zajeta v določbah nepremičninskega prava, ki ga sestavljajo različni zakoni o nepremičninah ter drugih podzakonskih aktih, s katerimi so dopolnjene zakonske določbe.

Pri prodaji nepremičnine zares veliko vlogo igrajo podatki o nepremičnini, ki jih bo kupec pred nakupom zagotovo preveril. Podatki o nepremičnini so zapisani v zemljiški knjigi, kjer je zapisano kdo je lastnik nepremičnine, ali so na nepremičnini vpisane hipoteke, služnosti, morebitni spori in podobno. Poleg tega je potrebno na občini, kjer nepremičnina leži, pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča. Vendar je potrebno poudariti, da pridobitev potrdila o namenski rabi ni obvezna, v kolikor je predmet pogodbe posamezni del objekta v etažni lastnini.

Pravna podlaga za prodajo nepremičnine je prodajna pogodba

Pri prodaji nepremičnine je najpomembnejša sklenitev prodajne pogodbe. Prodajna pogodba je pogodba nepremičninskega prava, katere stranki sta sta kupec in prodajalec, predmet pogodbe pa nepremičnina, ki je predmet prodaje oz. nakupa. Prodajna pogodba mora vsebovati podatke o kupcu in prodajalcu, podatke o nepremičnini, znesek in način plačila kupnine, morebitne hipoteke in ostala bremena, ki bremenijo nepremičnino, ter zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo kupec vpisal kot novi lastnik v zemljiški knjigi. Pomembno je izpostaviti tudi, da mora prodajalec pred prodajo nepremičnine, kupcu izročiti energetsko izkaznico. Tako je kupcu omogočeno, da se seznani z energetsko učinkovitostjo stavbe.

Kako je z davkom pri prodaji nepremičnine?

Pri prodaji nepremičnine pa moramo plačati tudi davek. Pri novogradnjah se obračunava 22 % DDV. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec. Nižja 9,5% stopnja DDV velja za stanovanjske nepremičnine in sicer za stanovanja do 120 m², ter za enostanovanjske hiše do 250 m² uporabne površine. Uporabna površina se izračuna kot seštevek površine bivalnih prostorov. Davčno osnovo za plačilo davka pri prodaji nepremičnine predstavlja cena nepremičnine. Pri nepremičninah, ki jih ne moremo šteti med novogradnje se obračunava 2% davka, in tudi v tem primeru je zavezanec za plačilo davka prodajalec.

Poleg davka na promet z nepremičninami mora prodajalec plačati tudi davek od kapitalskega dobička, ki ga je ustvaril pri prodaji nepremičnine – govorimo o razliki med nabavno in prodajno ceno.  Stopnja tega davka prvih pet let po prodaji nepremičnine znaša 25%, kasneje pa se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje – in sicer za vsakih 5 let 5 %. Vidimo lahko torej, da po 20 letih od prodaje nepremičnine davka ni več potrebno plačevati.

Pri prodaji nepremičnine je potrebno vedeti tudi, da kupec dejanski lastnik postane šele z vpisom v zemljiško knjigo. Vpis v zemljiško knjigo je mogoč s pomočjo notarja, ki overi podpise na pogodbi, osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar pa potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.

Posebno pozornost pa je potrebno nameniti prodaji kmetijskega zemljišča, kjer je potrebno postoriti nekaj dodatnih korakov. Prodajalec lahko proda le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. Lastništvo na kmetijski parceli se torej ne sme razdeliti med več solastnikov.

Prepis nepremičnine na podlagi darilne pogodbe o nepremičnini

Lastninska pravica na nepremičnini pa ne preide zgolj pri prodaji nepremičnine, pač pa tudi pri darilni pogodbi, katere predmet je nepremičnina. Vendar je tudi pri darilni pogodbi za nepremičnino potreben prepis nepremičnine. Pri darilni pogodbi za nepremičnino gre pravzaprav za enako zadevo kot pri vsaki drugi darilni pogodbi – lastnik v tem primeru prenese lastninsko pravico, ki jo ima na nepremičnini, na obdarovanca.  Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, saj prenos lastninske pravice na nepremičnini drugače ni veljaven. Od darilne pogodbe o nepremičnini pa je potrebno plačati tudi davek, zato moramo po podpisu pogodbe le-to dostaviti na pristojni finančni urad, ki bo davek odmeril. Seveda se mora tudi tak prepis nepremičnine zapisati v zemljiško knjigo, obdarovanec pa z vpisom v zemljiško knjigo uradno postane tudi lastnik nepremičnine.

Tudi z dedovanjem nepremičnine je mogoč prenos lastninske pravice na njej

Lastninsko pravico na nepremičnini pa je mogoče dobiti tudi z dedovanjem. Dedovanje nepremičnine poteka podobno kot dedovanje premičnine in pravic zapustnika (razen strogo osebnih), gre pa za to, da zapustnik prepusti nepremičnino v last svojim dedičem. Do dedovanja nepremičnine lahko pride po dveh pravnih podlagah – po oporoki ali po zakonu. V primeru več dedičev lahko pride do solastnine na nepremičnini med več dediči ali pa se nepremičnina proda, izkupiček prodaje pa se potem v razmerjih, ki so določena v zakonu, razdeli med dediče. Seveda pa se lahko dediči med seboj tudi dogovorijo. Lahko se soglasno dogovorijo, da določeni prevzame celotno nepremičnino in izplača druge – vendar se dedičev v to ne more prisiliti, potrebno je soglasje vseh.