Na kaj vse moramo pomisliti pred nakupom nepremičnine?

Z nakupom nepremičnine se ljudje navadno ne srečujemo prav pogosto, zato moramo pred odločitvijo o nakupu dobro pretehtali vse možnosti, ki se nam ponujajo. Je nepremičnina, za katero smo se zagreli res pravšnja za nas? Se nahaja na lokaciji, ki nam ustreza? Ali je okolica primerna za bivanje ali dejavnost, ki jo bomo v nepremičnini opravljali?

Poleg vseh praktičnih vprašanj pa se moramo vprašati tudi ali je nepremičnina, ki jo kupujemo pravno neoporečna. Seveda pa moramo za pravno neoporečnost poskrbeti tudi pri prodaji nepremičnine. Že takoj na začetku lahko izpostavimo, da v primeru nakupa oziroma prodaje nepremičnine ne obstaja Zakon o nepremičninah, ki bi poskrbel za vse napotke, ki jih pri tem pravnem poslu potrebujemo, pač pa moramo upoštevati določila številnih zakonov, ki veljajo v naši državi.

Ena izmed najpomembnejših ”postaj” pri nakupu nepremičnine je vpogled v zemljiško knjigo

Prvi korak, ki ga moramo pri nakupu nepremičnine storiti je, da preverimo kakšno je stanje nepremičnine v zemljiški knjigi. Vpogled v zemljiško knjigo nam bo povedal, kdo je lastnik nepremičnine, ali so na nepremičnini vpisane hipoteke, služnosti, pridobili pa bomo tudi informacije o morebitnih sporih v zvezi z nepremičnino. Vpogled v zemljiško knjigo je dan danes veliko enostavnejši kot pred leti, saj lahko v zemljiško knjigo vpogledamo kar preko spleta, na portalu e-sodstvo, kjer se najprej prijavimo kot registriran uporabnik in nato sledimo navodilom. Že tukaj velja izpostaviti, da moramo takoj po nakupu nepremičnine svoje lastništvo tudi zapisati v zemljiški knjigi. Poleg tega, da je vpis v zemljiško knjigo nujen, zato da tudi pravno formalno postanemo lastnik nepremičnine, se bomo z vpisom v zemljiško knjigo izognili morebitnim zapletom, saj lahko denimo v primeru stečaja prodajalca, nepremičnina, ki smo jo kupili pristane v stečajni masi.

Pri nakupu nepremičnine moramo natančno določiti tudi način plačila kupnine. Vse to določimo že v kupoprodajni pogodbi za nepremičnino, ki jo podpišeta tako kupec kot prodajalec nepremičnine.

Nepremičnino si dobro oglejmo in poskrbimo, da se morebitne napake odpravijo

V vsaki gradnji lahko prihaja do napak, zato ni nič nenavadnega, da ima tudi nepremičnina, ki jo želimo kupiti določene napake. Napake lahko razdelimo na neskrite in skrite. Neskritiih napak ne bomo imeli težave opaziti, saj so vidne, samo natančno se moramo lotiti pregleda nepremičnine. Od prodajalca lahko zahtevamo, da napako odpravi v zakonsko določenem roku. Nekoliko težje je pri skritih napakah, ki jih ob prevzemi nepremičnine ne moremo videti, saj se pokažejo šele čez nekaj časa, ko je nepremičnina navadno že v naši lasti in jo že nekaj časa uporabljamo. V ta namen je dobro skleniti bančno garancijo, s pomočjo katere bomo lahko v primeru skrite napake od prodajalca zahtevali, da napako na svoje stroške odpravi.

Katere sestavine mora vsebovati kupoprodajna pogodba za nepremičnino?

Pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za nepremičnino se kupec in prodajalec dogovorita o vseh podrobnostih pravnega posla. Pogodba mora vsebovati podatke o kupcu in prodajalcu, podatke o nepremičnini, znesek in način plačila kupnine, morebitne hipoteke in ostala bremena, ki bremenijo nepremičnino, ter zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo kupec vpisal kot novi lastnik v zemljiški knjigi. Kupoprodajna pogodba mora biti sklenjena v notarski obliki, vendar se pogodba overi šele po plačilu davka. V primeru, ko je zemljiškoknjižno dovolilo ločeno od pogodbe je potrebno overiti tudi podpise na zemljiškoknjižnem dovolilu. Poleg tega je pred podpisom kupoprodajne pogodbe za nepremičnino prodajalec kupcu dolžan izročiti energetsko izkaznico o nepremičnini, ki je predmet nakupa oziroma prodaje. Energetska izkaznica vsebuje podatke o energetski učinkovitosti stavbe in referenčne vrednosti iz zakonodaje. Vsebuje tudi priporočila za povečanje energetske učinkovitosti stavbe. Izkaznico zmeraj izdela neodvisni strokovnjak z veljavno licenco za njeno izdelavo, izkaznica pa velja deset let od dneva izdaje.

Kakšen nepremičninski davek je potrebno poravnati pri nakupu nepremičnine

Seveda pa se skoraj vsak vpraša, kakšen davek je potrebno plačati pri prodaji nepremičnine. Plačilo davka pri nakupu oziroma prodaji nepremičnine se nekoliko razlikuje od plačila davka pri dedovanju nepremičnine. V primeru novogradnje se obračunava 22% DDV, ki ga mora pri prodaji nepremičnine poravnati prodajalec, Nižja 9,5% stopnja DDV velja v primeru, da gre za stanovanjske nepremičnine in sicer za stanovanja do 120 m², ter za enostanovanjske hiše do 250 m² uporabne površine. Uporabno površino dobimo tako, da seštejemo površine bivalnih prostorov. Davčno osnovo za plačilo davka predstavlja prodajna cena nepremičnine. V primeru starejše nepremičnine se obračunava 2% stopnja davka na promet nepremičnin.

Poleg davka na promet z nepremičnino pa mora prodajalec poravnati tudi davek od kapitalskega dobička, seveda, če ga je s prodajo nepremičnine ustvaril. Stopnja omenjenega davka prvih 5 let po nakupu znaša 27,5%, nato pa se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje (po petih letih znaša stopnja 20%, po desetih letih 15%, po petnajstih letih 10%). Po 20 letih lastništva nepremičnine tega davka ni več.

Po tem sledi vpis kupca v zemljiško knjigo, s tem pa kupec tudi dejansko postane lastnik nepremičnine.