Etažna lastnina

Vsak, ki živi v večstanovanjski stavbi se dnevno srečuje z etažno lastnino in z instituti, ki so z njo povezani, pa čeprav se morda tega na prvi pogled sploh ne zaveda.  Ko govorimo etažni lastnini govorimo pravzaprav o posebni obliki lastnine pri kateri je glavni pogoj za njeno oblikovanje lastništvo ene stavbe s strani več oseb. Predmet etažne lastninske pravice predstavljajo tako stanovanjski kot tudi nestanovanjski prostori v večstanovanjski stavbi. Če povemo drugače – etažna lastnina predstavlja razmerje, ko je neka oseba lastnik dela večstanovanjske hiše. Gre za lastništvo na neki zaključeni funkcionalni celoti – torej na stanovanju. Stanovanje je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki predstavljajo funkcionalno celoto, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so ti prostori v stanovanjski hiši ali v drugi zgradbi. Bistvena značilnost stanovanja je torej funkcionalna celota prostorov. Na tej celoti prostorov ima etažni lastnik svojo etažno lastninsko pravico. Poleg stanovanja v etažno lastnino spada tudi lastninska pravica na skupnih stanovanjskih prostorih, kot so na primer hodnik, kolesarnica in drugi skupni prostori. Pod solastnino prištevamo tudi skupne dele in naprave večstanovanjske hiše.

Kako se etažna lastnina razlikuje od solastnine in kaj imata skupnega?

Etažno lastninsko pravico pa moramo nujno ločiti od solastnine. Solastnina pomeni lastninsko pravico na določeni stvari, ki pa je določena v idealnih deležih. Govorimo torej o tem, da s stvarjo, ki je predmet solastnine, lahko upravljajo vsi lastniki, vendar v deležu, ki si ga lastijo. O solastnini lahko govorimo na skupnih prostorih večstanovanjske stavbe. Na drugi strani pa etažna lastnina ni predmet solastnine, saj je njen lastnik posamezni etažni lastnik, etažni lastniki drugih funkcionalnih enot (drugih stanovanj) pa nimajo pravice po poseganju v etažno lastninsko pravico drug drugega. Lastnik lahko brez soglasja ostalih etažnih lastnikov izvaja spremembe na svojem delu, če to ne pomeni poslabšanja ali večjega posega v drug del nepremičnine. Ob večjem posegu v skupne dele mora pridobiti soglasje večine etažnih lastnikov po solastniških deležih.

Kako nastane etažna lastnina in kaj je akt o ustanovitvi etažne lastnine?

Etažna lastninska pravica navadno nastane s pravnim poslom, torej s pogodbo, ki jo velikokrat imenujemo tudi akt o ustanovitvi etažne lastnine ali sporazum o oblikovanju etažne lastnine. Največkrat gre za pogodbo med solastniki zemljišča z večstanovanjsko stavbo. Solastniki sklenejo pogodbo o oblikovanju etažne lastnine, ki mora obsegati izjavo vseh solastnikov, da želijo preoblikovati solastnino v etažno lastnino. Pri ustanovitvi etažne lastnine nikakor ne smemo pozabiti na določitev solastninskih deležev na skupnih prostorih. Od tega je namreč odvisno, kako bodo razdeljeni stroški vzdrževanja in drugih del na skupnih prostorih. Pozabiti ne smemo niti na to, da lastnino lahko oblikuje tudi posameznik, navadno investitor nove zgradbe. Lastnina mu omogoča lažjo prodajo posameznih delov stavbe – stanovanj.

Za veljavno sklenitev oz. ustanovitev etažne lastnine pa je nujno potreben tudi vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Kot pravna podlaga za vpis etažne lastnine bo služil prav akt o ustanovitvi etažne lastnine.

Pri vzpostavitvi etažne lastnine moramo biti pozorni na to, da se morajo o njeni vzpostavitvi strinjati vsi etažni lastniki. V kolikor je eden od lastnikov pasiven – ne poda soglasja o vzpostavitvi etažne lastnine (četudi izrecno ne ugovarja), do vzpostavitve etažne lastnine ne pride.

Poleg tega je od razdelitve prostorov odvisen tudi davek na nepremičnine. V kolikor kateri izmed solastnikov dobi na podlagi dejanske razdelitve stavbe večjo površino, kot jo je predstavljal prvotni solastniški delež, se razlika v velikosti površine davčno šteje kot novo pridobljena nepremičnina, zaradi česar mu davčna uprava za razliko kvadrature odmeri davek na promet nepremičnin.

Postopek vzpostavitve etažne lastnine je povezan tudi z nekaterimi stroški, ki so odvisni predvsem od zunanjih dejavnikov in jih tako za vsak posamezen primer določamo posebej, navadno pa stroški znašajo med 700 in 1000 evri. Postopek vzpostavitve etažne lastnine pa traja nekje med tremi do petimi meseci.

Kakšni so stroški vzdrževanja skupnih delov stavbe?

Etažna lastnina pa pogosto s seboj prinese tudi kup težav, saj se etažni lastniki včasih ne zavedajo, da je etažno lastnino potrebno tudi vzdrževati. Poleg tega v praksi velikokrat prihaja tudi so spora o tem, kako se bodo poravnali stroški, predvsem na skupnih delih etažne lastnine. Pri delitvi bremen, povezanih s skupnimi deli, je popolnoma nepomembno, koliko posamezni solastnik dejansko uporablja te dele. Stroški ga bremenijo po idealnem deležu (po lastninskem deležu, ki mu pripada). Seveda se solastniki lahko sporazumejo drugače, saj so nekateri skupni deli takšni, da sodijo le k posameznim stanovanjem. Lastninsko razmerje, ki je fiksno, je lastništvo stavbišča – zemljišča na katerem stoji stavba. To zemljišče je nujni pogoj za stanovanja, vsi ostali skupni deli, poleg strehe, nosilnih sten in temeljev pa se dajo poljubno razdeliti. Na splošno se vsa razmerja med etažnimi lastniki urejajo s pogodbo o upravljanju, določila, ki podrobneje opredeljujejo etažno lastnino pa najdemo tudi v Zakonu o etažni lastnini.